一、項目屬性

主張退房退款的項目一般是商業辦公項目,比如商鋪、類住宅等。商鋪通常投資回報低于預期,甚至無法正常運營;類住宅因受前幾年政府整頓政策的影響,也已經失去了價格和投資優勢。和普通的住宅和公寓比較,絲毫沒有增值保值,這種情況下繼續持有已經沒有價值可言。

二、付款情況

業主如果選擇銀行貸款方式,網簽時基本上已經支付一半的購房款,剩余一半購房款也無法繼續支付。不能按時付款存在兩種情況:第一,業主自身征信存在瑕疵導致銀行審批沒有通過,又不能以其他方式補交款項,已經違約;第二,開發商資信惡化、拒開發票等違約行為導致無法貸款,構成根本違約。

業主如果選擇全款或者分期支付方式,有的已經支付了全款,但后續義務根本無法繼續履行;未支付全款的業主也不敢再繼續付款。

三、辦證情況

已經付款的業主有一部分已經辦理了產權證書,但另一部分尚未辦理。取得了產權證書,根據法律規定,你已經對房子擁有了絕對的物權,房子已經屬于你所有。未辦理產證的還僅僅停留在債權層面。

四、抵押、查封等權利限制

抵押問題:將已經出售的房屋,以敲章為由,欺騙業主利用敲章、網簽的時間差,將房產抵押給銀行取得貸款,屬于出售后又抵押,是典型的欺詐行為,開發商具有明顯的惡意。實踐中可以要求懲罰性賠償也就是退一賠一。

查封問題:雖然查封是開發商無法控制的,但是存在糾紛首先說明開發商管理和經營已經出現問題。其次,法院查封直接導致交易的遲延甚至根本無法履行,增加了業主的交易風險。

五、解除合同于法有據

1.逾期交房。構成違約,除了支付違約金,達到了守約方解除合同的標準,業主當然可以選擇解除合同。

2.逾期辦證。構成違約,除了支付違約金,也達到了守約方解除合同的標準,業主當然可以選擇解除合同。

3.其他根本違約行為??⑸痰奈ピ即锏攪絲梢越獬賢謀曜?。

4.開發商單方承諾。在開發商屢次違約,為安撫業主做出的承諾也是具有法律效力的,如果其中有同意退房退款的陳述,也可以作為解除合同的理由。

5.法定解除權??⑸痰母疚ピ?,導致合同目的根本無法實現,具備法定解除的條件。

六、開發商從最初的失信到惡意欺騙

開發房產既然是一項繁瑣復雜的大工程,出現些瑕疵甚至糾紛也是在所難免,在出現問題后及時處置,消除影響,倒也正常。但是如果僅僅為了考慮自己的經濟利益,而采取欺上瞞下、轉移資產等低劣行徑,這時已經超出了民事糾紛的范疇。

七、業主要有風險意識,及時止損。

業主不僅要有投資的頭腦,也要有風險意識。既然已經知道項目存在了問題,就要及時退出,這樣才能降低風險和避免損失擴大。尤其對于支付了一半購房款的業主,在出現上述情況下,應當果斷選擇退房退款,而不是優柔寡斷,選擇了保守的繼續履約。原因如下:

1.繼續履約不可避免的就要涉及另一半購房款的支付問題,一旦被判決支付另一半購房款,在項目不明朗的情況下,只會導致進退兩難。

2.法律判決書生效后是具有強制執行力的,開發商可以申請法院執行,執行財產的范圍除了執行購買的上述房產,也可以執行個人存款、車輛、有價證券、自住的其他房產,而且這些財產從執行難度上來看也比拍賣房產容易的多。

3.假設開發商項目出現好轉,選擇退房退款追回款項的幾率相應變大。如果開發商繼續惡化,及時退出也搶占了先機。

  1. 據了解一批選擇繼續履約的業主,被法院判決要支付另外一半的購房款給開發商,一旦判決生效,還會面臨被法院法院強制執行,列入老賴名單,執行財產范圍包括存款、動產、車輛、其他房產等資產。

 

八、老王律師代理的退房退款代表性案例

1.沒合同、沒發票、沒產證、付一半房款業主,判決解除合同、退還本金,案號:(2018)滬0114民初10780號

2.有合同、沒發票、沒產證、付一半房款業主,判決解除合同、退還本金,案號:(2018)滬0114民初6721號

3.有合同、有發票、沒產證、付全款業主,判決解除合同、退還本金,另外支付總房價10%的違約金。案號:(2018)滬0114民初6726號

4.有合同、有發票、沒產證、付全款業主,判決解除合同、退還本金,另外支付總房價20%的違約金。案號:(2018)滬0114民初8402號

5.沒合同、有發票、沒產證、付全款業主、被抵押,判決解除合同、退還本金200萬、賠償200萬??案號:(2018)滬0114民初13911號

總之,投資有風險,訴訟要謹慎。