對近期關于蛋殼公寓、房東、房客等法律咨詢的統一回復:

為了節省大家的時間,先說結論:當下疫情不必然導致租賃合同無法繼續履行,合同也不一定要解除。只有租客以肺炎疫情作為不可抗力抗辯成功,長租公寓才存在抗辯的可能,否則就是耍流氓。

舉例:租客A因去疫情高發區,被隔離14天,如果14天中發生違約的情況,可以此主張免除違約金、賠償金或者解除合同等違約責任。注意:不是免除14天租金!

一.肺炎疫情是否屬于不可抗力?

2017年10月1日起施行的《中華人民共和國民法總則》是這樣規定的:

第180條 因不可抗力不能履行民事義務的,不承擔民事責任。法律另有規定的,依照其規定。

不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。

這次疫情和2003年的非典疫情類似,因為有2003年的經驗,很多合同中也都在不可抗力條款中注明了類似SARS也屬于不可抗力的約定。

眼下的肺炎疫情具備不可抗力的構成,理論上應屬于法律上的不可抗力。

二.回頭看2003年非典期間的法院意見。

《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》在2003.06.11由最高人民法院頒布。

(三)由于“非典”疫情原因,按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件,可以根據具體情況,適用公平原則處理。

因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛,按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。

根據上述通知可以看出:

第一,因非典對合同一方產生重大影響。

第二,列舉兩種屬于不可抗力的情形:1.政府行政措施導致合同不能履行;2.根本違約。

三、肺炎疫情對長租公寓、租賃合同的影響。

首先,從租期上看租賃合同通常都是1年以上,肺炎疫情按當下看大約1個月,也就是說肺炎疫情產生的影響不足以導致根本違約。而且疫情發生期間租客大多也是正常入住的。

其次,從法律上存在不同的法律關系。第一種長租公寓,通俗講就是二房東,存在兩個法律關系。一是房東和長租公寓的關系;二是租客和長租公寓的關系。第二種,真正的房東和房客的租賃關系。

也就是說,只有在租客以不可抗力抗辯成功時,長租公寓才存在抗辯的前提。在租客正常入住的情況下,不存在要求減租、免租的問題。

參考法條:

《合同法》

第117條 因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但 法律 另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。

本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

第118條當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明。