一、法律依據:

第17條? 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:

逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第18、19條為出賣人辦證不能應負責任的規定。

第十八條? 由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

二、律師點評:

1、本條關于合同沒有明確約定違約責任承擔方式的情形下,違約方責任的承擔方式。

2、逾期付款,買受人按銀行貸款利率付息;

3、逾期交房,出賣人按同地段同類房屋租金標準計付租金。租金以逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的為準。

4、逾期交房責任大于逾期付款,懲罰力度傾斜出賣人。

三、逾期交房、逾期辦證違約金是否可以調整?

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定:當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。

四、出現問題如何維護自己的利益?

1.委托專業律師

2.保存逾期的相關證據

3.按合同約定及時完善解除合同、撤銷合同、合同無效的法律流程

4.及時采取財產保全措施,保證案件的順利執行

(作者:王俊偉 上海歐澤律師事務所 房法網律師?? 本文未經作者許可禁止轉載)