強制執行變價措施主要包括拍賣、變賣和以物抵債三種,拍賣是強制執行中最先使用的措施,俗稱司法拍賣。法院拍賣房因不受購房政策的限制,成為規避限購的一個渠道。但法院拍賣房風險較多,一不留神就會掉進坑里。今天,就帶你聊聊拍賣房的這些坑。

一、鼓吹不用參加拍賣直接辦理過戶。

這種一般是剛接觸這項業務的中介,有關系可以搞定是他們常用的噱頭。依靠天不怕地不怕的膽量,將拍賣房說的天花亂墜,一句話只有找他才能買到房子。實際上這些房產是他們從一些不良資產債權中挑選出來的,最終還是要通過法院司法拍賣的。

二、拍賣公告描述不清楚。

對于拍賣來講,法院應當將拍賣的有關事項向社會公開,吸引盡可能多的人前來競買,從而使財產價值最大化。但在實際拍賣中,發布的公告對于房屋狀況描述不詳細,比如房屋內占用狀況很多不詳、按現狀拍賣、欠費自行了解等,無形中增加了購買成本和難度,不利于拍賣資產的變現。而且我們國家《拍賣規定》第12條僅規定,對于公告內容由當事人協商確定,協商不成的,由法院確定。該條規定太籠統,不便于法院在司法拍賣中進行具體操作。這種情況下就需要競買人主動聯系下拍賣公司和法院了解情況房屋的具體情況然后決定是否入手。

三、房屋產權狀況不明晰。

這種情況實際上比較少,法院在決定拍賣之前,已經對房產進行了審查。除了了解清楚房屋產權狀況,你可以委托專業人士對房屋所在的土地性質、是否拖欠出讓金等決定能否直接辦理過戶的環節了解清楚。

四、房屋有人占用。

占用最常見,一般分為兩種情況:1.合法占用,比如租賃,法院在決定拍賣之前就存在的租賃關系是受法律?;さ?,競買人競拍成功后要遵守買賣不破租賃的原則,繼續允許承租人使用至租賃合同結束。2.非法占用,比如以欠錢為由占用。這類情形是違法的,房主所欠款項可以通過訴訟解決,在沒有法律依據的情況下,惡意占用他人的財產,明顯侵犯他人的合法權利。合法占用在拍賣公告中會予以明示:房屋存在租賃,但租賃的具體情況需要競買者自行了解;非法占用雖然不受法律?;さ郝蛘嘰戳私環咳胱〉惱習?。

五、原房東戶口無法遷出。

房東的房子被強制拍賣后,房東一般不會配合競買人辦理戶口遷出手續。而且按現有的規定,原房東不出面配合的情況下,其戶口是無法強制遷出的。好在,不影響競買者戶口的遷入。

六、存在需要補交的稅費和未交清的水電費、物業費等。

競買人最好要核實清楚房屋的來龍去脈,咨詢好過戶審稅環節是否需要額外補交稅費,1%-5%,甚至更高的稅費,足矣增加你的購房成本。房主之前拖欠的水、電、供暖、物業等各項費用也要自行到小區物業、居委會、水電主管部門了解下具體數額。

七、付款期限較短,而且需要一次性付款。

競拍成功后,一般要在簽訂《成交確認書》后7日或者10日內支付全款,目前的房價少則300萬-500萬,多則上千萬,競拍者應當提前籌備好資金或者相應的預案。否則如不能按時付款承擔違約責任就得不償失了。

律師建議:競買者自己不了解的情況下,可以委托專業人士就意向房產盡職調查,了解清楚詳細情況。自己可以到拍賣公司、法院確認核實,到現場實勘,排除可能存在的風險并做好相應的準備,這樣才能降低購買風險、減少交易成本,買到適合自己的房子。

作者:王俊偉 上海歐澤律師事務所 微信:18817777148

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