房法網 - 开奖时间 專注于疑難復雜房地產糾紛案件 2019-10-14T08:49:48Z //www.fwexhb.com.cn/feed/atom WordPress //www.fwexhb.com.cn/wp-content/uploads/2019/03/微信截圖_20190330173201.png lawyerwang <![CDATA[桐南美麓問題—–上海市網上信訪受理(投訴)中心-回復選登]]> - 开奖时间 //www.fwexhb.com.cn/?p=1349 2019-10-14T08:49:48Z 2019-10-14T08:49:48Z

信件標題: 桐南美麓問題

來信日期: 2019-07-17

信件內容:

市長好! 我是桐南美麓的業主。桐南美麓近期連續出現問題,讓業主們叫苦不迭。自今年6月25日交房以來,有800多戶業主不愿意收房。原因有二:業主們要求按法定程序先驗房后收房,但開發商以“行規”為由,要求業主先收房后驗房;部分業主驗房后發現,房子存在諸多問題,包括滲水、保溫材料不阻燃、地下車庫人防通道大門擋道等。記者上周末實地走訪桐南美麓。該小區存在以下安全隱患:1、水患。多名業主家地漏與下水管連接處有偏差,水從下水管壁外下滲。滲水更明顯的是地下車庫。出入口處,玻璃遮蓋處有水流下來,狀似“水簾洞”。業主們說,車開到地下車庫會不自覺漂移,行人走過容易摔跤。2、火患。業主們反映6月11日,小區一棟高層的空調外機欄桿突然失火。經檢驗,廚房、臥室的阻燃型保溫材料中,有可燃材料。多名業主在記者面前現場試驗,打火機一點,藍色阻燃材料就起火冒煙,還有一股臭味,不多會兒,有黑色油狀物往下滴,黑色顆?;螄柑踝次锿罩釁?。此外,雖然已過交房日期,但一桶桶油漆、一堆堆包括可燃物在內的建筑垃圾,將變電站旁邊數百平方米的場地變成了“堆場”。業主擔心,一旦發生意外,這些材料將助長火勢,造成不可估量的損失。3、物患。欄桿等物件,也讓業主們沒有安全感。一名業主介紹,開發商通知交房時,樓道全部沒有安裝防護玻璃;6月29日下午,有一根空調外機欄桿甚至掉落下來。此外,地下車庫里的人防通道大門邊吊裝了通風管道等設備,導致大門只能打開一條縫,一次僅容一人通行。老百姓買房不易,懇請市長體察民情

回復日期: 2019-07-17

公開日期: 2019-08-02

公開單位: 上海市奉賢區建設和管理委員會

處理情況: 吳雯同志: 您好!您來信(來訪)反映“桐南美麓房屋存在質量問題”的事項,本機關(有關部門)已按相關法定程序進行處理。根據《信訪條例》和國家信訪局《依法分類處理信訪訴求工作規則》的規定,對該事項,您沒有提出新的事實或理由,決定不再重復處理。特此告知。

?好評??中評??差評

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lawyerwang <![CDATA[房法網——房產糾紛業務范圍]]> - 开奖时间 //www.fwexhb.com.cn/?p=1342 2019-09-26T06:38:06Z 2019-09-26T06:38:06Z 1.一手房(商品房)買賣產生的糾紛,逾期交房、逾期辦證、房屋質量等;

2.二手房交易過程中出現的問題,居間合同、定金罰則、逾期付款、坐地漲價等;

3.房產融資(抵押擔保)過程中產生的麻煩,抵押、保證、抵債、全權委托等;

4.炒房過程中出現的風險及防范措施,規避限購、房產代持、集資買房、道德違約、募集資金導致的違法犯罪等;

5.瑕疵房產的處置,抵押房、查封房、占用房等房產的出售變現;

6.全程代理購買法院拍賣房產,盡調、競拍、貸款、過戶、清場等;

7.與房產相關的疑難復雜案件訴訟、執行和處置。

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lawyerwang <![CDATA[法院判決過戶,交易中心需要的執行裁定書、協助執行通知書]]> - 开奖时间 //www.fwexhb.com.cn/?p=1333 2019-09-18T03:40:40Z 2019-09-18T03:40:40Z

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lawyerwang <![CDATA[關于全市法院審理涉產權式商鋪案件的調研報告]]> - 开奖时间 //www.fwexhb.com.cn/?p=1319 2019-09-09T11:11:54Z 2019-09-09T11:11:54Z

作者:成都市中級人民法院課題組 發布時間:2018-12-13 11:13:14 打印 字號: 大 | 中 | 小

隨著經濟的發展和房地產市場繁榮,產權式商鋪應運而生。囿于產權式商鋪固有的物理屬性,此類糾紛存在合同關系復雜、權利定性爭議大、責任承擔舉證難、刑民法律關系交叉等特點。為此,我們歸納了糾紛形態的表現形式,并在此基礎上就此類案件的審理思路以及妥善處理涉產權式商鋪案件提出對策建議。

一、產權式商鋪糾紛概述

(一)產權式商鋪的概念

所謂產權式商鋪,是指房地產開發商將整體的商業建筑物分割為若干獨立的部分分別銷售,各獨立銷售的面積之間不設物理間隔,業主購買并辦理產權登記后享有產權但不直接經營,而是由開發商或專門的經營公司負責統一經營管理,業主獲取定期、定額回報的房地產銷售模式。其實質是所有權和經營權相分離的一種房地產商鋪產品形式,目的是開發商為了籌集或迅速回籠建設資金。產權式商鋪經營模式最早起源于上世紀70年代末的歐美,2003年在我國“北上廣深”等發達城市流行,2010年席卷國內省會城市,近幾年來逐漸向二、三線城市發展。

(二)產權式商鋪的經營模式

開發商通過產權分割交易、集中規劃、包租管理,迅速融資興建大規模的商貿市場或商業綜合體,并主要采取以下經營模式:

1.售后包租模式??⑸淘誄鍪凵唐淌庇牘悍咳嗽級?,在一定期限內承租或代為出租購房人所購商鋪,并由其或委托的經營公司對外經營。在實踐中,一般是開發商在當地設立子公司或與其他主體共同出資設立經營公司,或是委托或聘請與其沒有股權、資金關聯的企業,對所涉商鋪進行物業管理和商業運行,并與業主簽署包租協議。

2.出售使用權模式??⑸逃胍抵髑┒┥唐?使用權買賣合同?,約定業主以一定的價格購買商鋪幾十年的使用權,該期間內商鋪全權委托開發商或經營公司管理,并按照一定標準支付業主租金,同時允許開發商在一定期限內可向業主支付回購款回購該商鋪。

3.出售收益權模式??⑸探唐桃歡ㄆ諳薜氖找娑醞獬鍪?,由購房人按照當地租金的標準支付對價,開發商再以租金的一定比例每年支付收益,期滿后由開發商回購,并返還購房人對價。一般情況下,開發商往往先將商鋪進行出租經營,再將該經營的收益權進行出售。

4.長期租賃模式??⑸探唐壇鱟飧兇餿?,約定較長時間的租賃期限,由承租人一次性付清租金,租期內由開發商包租使用,并每年支付承租人收益;租賃期滿后商鋪的所有權歸業主,或者由開發商返還租金后回購。

(三)產權式商鋪糾紛的成因分析

1.經濟上行乏力,房地產調控政策加壓。近十年來,產權式商鋪以其“投資門檻較低、回報相對穩定”的優勢在發展初期獲得了極好的市場反響,但隨著近年來產業結構調整及經濟形勢下行壓力不斷增大,以及房地產調控力度的不斷加壓,商業地產進入低迷期,產權式商鋪逐漸褪去昔日光環,其本身運作模式極不規范的缺陷和隱藏的法律風險也得以暴露。

2.個人財富積累,購房人風險意識薄弱。隨著社會財富的積累,形成了手中握有大量閑散資金的個人購房人??⑸湯萌褐諂氈楸в小耙黃萄鋇拇徹勰?,以及產權式商鋪面積小而迎合了很多資本小的投資客希望能買鋪生財的心理,從而備受購房人的青睞。但購房人過于關注商鋪的高回報率,盲目信任開發商在商鋪宣傳中的返租回租等承諾,忽視了對商鋪的實地考察,業主與開發商的矛盾糾紛層出不窮。

3.開發商降成本、爭利潤、轉風險、避責任。產權式商鋪具有籌集規模大、回籠資金快的特點。在銷售階段,開發商急功近利,一方面以高回報的承諾吸引眾多業主購買,另一方面對于政府要求一定比例自持而無法銷售的房產,又以包租、出售使用收益權等方式對商鋪進行“二次利用”,逐漸成為了開發商融資獲利的一種渠道,并且在資金到手后成立專門的經營公司或將商鋪委托給第三方管理者經營轉嫁責任與風險,而經營公司往往不具有債務履行能力,侵害購房人利益。

4.法律性質界定難,尚無較為統一的裁判意見。產權式商鋪作為一種房地產經營模式很難在我國現有物權體系中找到其明確的法律定位,對產權式商鋪的登記確權等問題也沒有具體的法律規定。搜索全國關于產權式商鋪的案例可以發現,大部分法院在司法裁判中回避對產權式商鋪經營模式進行物權類型的定性,轉而利用《民法通則》《合同法》和《物權法》的其他法律規定加以判決,根據民法上平等自愿原則、維護多數業主的最大化利益、防止社會財富的浪費等理論依據進行裁判。這無疑會導致同案不同判現象的出現以及裁判公信力不足的不良后果。

5.政府監管尚不到位,各地政策把握不一。對于產權式商鋪,我國各個地方管理部門的登記態度也不盡相同。北京、南京、長沙、常州等地房管局對產權式商鋪的登記問題持肯定態度,而上海、深圳、合肥等城市則禁止對此進行登記。各地方政府針對產權式商鋪的混亂發展態勢,采取禁止銷售,不予登記,向消費者發文提醒等消極態度來面對,但并沒有解決實際問題。成都市于2017年8月21日對商業、辦公類用房(含新建商品房和存量房)分割和轉讓做出新規,規定在2017年4月21日之后取得建設工程規劃許可證的商業、辦公類用房,應按照房屋基本單元進行分割和轉讓,禁止以任何虛擬、劃線等無實體墻的形式進行分割和轉讓,但在此之前銷售運營的產權式商鋪出現的糾紛仍面臨大量的訴訟風險。

二、產權式商鋪涉及法律關系及糾紛形態分析

(一)產權式商鋪常見法律關系分析

鑒于產權式商鋪的物理屬性和特有經營模式,實踐中存在多種法律關系交叉并存的問題,我們認為,其中主要存在以下法律關系:

1.房屋買賣合同法律關系。產權式商鋪模式中首先由購房人與商鋪開發商或商鋪第一手購買者(通常是整體購買方)進行商鋪買賣,即產生房屋買賣合同關系。

2.抵押貸款及擔保關系。作為產權式商鋪的中小購房人,一般不可能一次性支付過多的現金,購房人多數是先支付一定數額的首付款,然后將所購商鋪抵押給貸款銀行的該金融機構,進行按揭貸款,隨后每個月支付固定數額的資金給銀行,銀行就此取得相應商鋪的抵押權,建立擔保合同關系。

3.裝飾裝修合同關系。產權式商鋪通常都是“清水房”,為經營所需,需要與裝修公司建立裝飾裝修合同關系。而基于避稅、規避政策或經營項目統一裝修打造的需要,在部分項目的操作實踐中,可能存在將房屋總價款進行拆分的情況。即購房人和商鋪開發商或商鋪第一手購買者指定的裝修公司另行簽訂《委托裝修協議》或《裝飾補充協議》,其中既可能有真實的裝修合同關系,也可能存在以裝修款拆分房款的情況。

4.房屋租賃合同關系。當商鋪經營采取的是租賃模式,那么購房人和開發商(或專業管理公司)或實際經營公司之間形成的就是房屋租賃合同法律關系,出租人始終是購房人,而開發商和第三方管理公司或經營公司根據售后返租、售后包租、轉租等不同模式進退于承租人的角色。

5.委托合同關系。在實踐中,購房人有時會向商鋪開發商或商鋪第一手購買者(整體購買方)指定的專業管理公司出具授權委托書或雙方建立委托合同關系,由上述專業管理公司基于小業主的授權委托行使商鋪的收房、物管、招商、出租、辦理相關營業手續、裝修裝飾工程管理等業主權利。

6.回購合同關系。為了吸引購房人購買產權式商鋪或商鋪的經營權,開發商或其指定的專業管理公司往往承諾固定回報率之外,還與購房人約定在購買一定期限之后,購房人可以將所購商鋪或商鋪經營權原價甚至溢價賣給開發商?;毓禾蹩畹腦級ㄔ誑⑸毯凸悍咳酥湫緯閃艘恢指狡諳薜暮賢叵?,即當購房人購買商鋪達到約定的年限時,其便享有是否賣鋪(或經營權)的選擇權。

(二)涉訴產權式商鋪常見的糾紛形態

1.房屋買賣合同糾紛。購房人與開發商因產權式商鋪的買賣關系引發糾紛,但因商鋪經營狀態不同、房價漲跌形態不同,購房人利益各有不同,故主要會提出以下幾種訴訟請求:(1)購房人以開發商逾期交房或逾期辦證為由要求解除房屋買賣合同、退還房款及稅費、賠償損失、支付違約金;(2)要求商鋪出賣人出具面積實測報告、退還差額房款(含裝飾裝修、稅費在內)并支付資金占用利息損失;(3)繼續履行合同,交房或辦理產權證;(4)要求房屋買賣解除合同。

2.裝飾裝修合同糾紛。此類糾紛中,購房人往往以實際裝修價值與市場價值不符、裝修逾期完工或未裝修為由要求裝修公司退還裝修款、裝飾款并支付資金占用利息、賠償購房人為實現債權支出的各項費用。

3.房屋租賃合同糾紛。與買賣合同類似,因為利益差異,作為房屋產權人的購房人通?;崽岢鲆韻錄鋼炙咔耄?/p>

(1)以承租人長期拖欠租金為由,要求解除《委托經營管理合同》或《房屋租賃合同》、騰退案涉產權式商鋪;對于《委托經營管理合同》或《房屋租賃合同》已解除的,可能還涉及要求返還案涉產權式商鋪并支付房屋占有使用費。(2)要求承租人繼續履行《委托經營管理合同》或《房屋租賃合同》,支付所欠原告租金及逾期支付租金的違約金;

4.返還原物糾紛。在《委托經營管理合同》或《房屋租賃合同》已解除后,要求實際經營者(即最終承租方)返還房屋、支付房屋占有使用費、違約金或資金占用利息損失。

三、成都法院產權式商鋪案件主要特點

我們對近三年成都法院受理的產權式商鋪案件進行重點分析后,認為案件存在以下特點:

1.案件數量與區域經濟發展密切相關。因城市產業布局和空間規劃的原因,產權式商鋪通常位于中心城區。受前述諸多因素的影響,近年來成都市產權式商鋪糾紛在中心城區大量出現。

2.涉案人數多,信訪維穩風險大。產權式商鋪的經營模式中涉及開發商、購房人、經營管理公司、實際承租人等各種利益主體。由于產權式商鋪特有無力屬性,此類糾紛往往由同一樓盤的多個購房人提起,當事人往往抱團維權,通過集體信訪等方式表達訴求。

3.法律關系復雜,訴訟請求可能相互排斥。雖然小業主都選擇訴訟的方式尋求權利救濟,但其在訴訟中有不同的訴訟請求。即使是處理同一樓盤的案件,法院也面臨小業主往往分別依據買賣、租賃、裝修、委托經營等合同提出各自不同的訴訟請求。因各方利益訴求不同,法院很難準確掌握各方利益的平衡點,影響法院在糾紛的協調處理中形成較為統一的處置意見。

四、妥善處理該類案件的幾種意見

產權式商鋪糾紛中,購房人通?;崆┒┓課萋蚵艉賢?、委托裝修協議、經營管理合同或租賃合同,雖然合同相對方不統一,單獨每一份合同的法律性質亦不相同,但無論從合同簽訂的形式、合同約定的內容、實際履行的方式來看,上述幾份合同實際上互為條件、相互關聯,權利義務不可分割,共同實現了購房人購買房屋并以所購房屋為投資基礎,再交由出賣人或關聯企業統一經營管理、從而取得各項收益的交易目的?;諞抵魎咔蟮牟煌?,其起訴的內容也有所差別,如何處理該類案件,主要形成了以下幾種意見:

(一)綜合認定、統一處理

該種思路認為,在處理購房人基于任一合同提出的訴訟時,應將商品房買賣合同、租賃合同、裝修合同等關聯合同的行為統一予以認定為投資行為。

1.認定理由。購房人購買房屋的目的并非取得對房屋的現實支配,而是在出賣人或關聯企業的統一經營管理的前提下獲得固定的投資回報率,案涉房屋是為購房人實現債權提供的擔保。購房人支付的裝修款和裝飾配套費實質為投資款本金的組成部分。而出賣人往往并非案涉樓盤的開發企業,系從開發企業整體購買房屋后出售并加收裝修款等費用,實為以此方式收取購房人投資款本金。因此,應當認定上述系列合同具有共同的投資性質,購房人單獨對其中某一份合同提出訴求應不予支持,應將幾份合同應同時履行或同時解除,購房人不能割裂開來單獨就其中一份合同主張權利義務。

2.統一處理存在的風險與難點。一是購房人和不同主體簽署多份合同,若直接否定依據書面證據呈現的法律關系系雙方當事人真實意思表示并且主動改變案涉法律關系性質的認定,與購房人主觀認識的法律關系存在較大差異,最后處理結果與購房人心理預期也存在較大落差,法律關系認定存在一定風險和跨度。二是可能產生刑民認定的沖突?!蹲罡呷嗣穹ㄔ汗賾諫罄矸欠市淌擄訃嚀逵τ梅扇舾晌侍獾慕饈汀分忻魅飯娑?,不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的,以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的以非法吸收公眾存款罪定罪處罰,以此種思路處理則意味著出賣人可能構成刑事犯罪,可能產生以民事審理認定刑事犯罪的后果。三是如何結合案件事實,嚴格從法律層面對出賣人及其關聯企業的行為主體和責任主體進行統一認定,最終判決上述三個主體共同或連帶承擔責任存在難點和風險。四是執行環節存在諸多障礙,房屋拍賣難以整體變現。往往在出現產權式商鋪集團訴訟前,出賣人或關聯企業已基本無資產可供執行,故執行款項只能在執行環節通過拍賣房屋的方式變現或執行出賣人對第三方的債權,但因產權式房屋沒有“四至”難以在現場確切定位,且絕大多數業主尚未起訴,而已起訴業主和未起訴業主所有的產權式房屋不可避免存在物理和空間屬性上相鄰或無法分割的特點,故在執行拍賣環節將可能存在諸多障礙,難以整體變現。五是訴訟和穩定風險加大。若先起訴的購房人獲得生效判決并申請法院凍結或執行出賣人對第三方的租金收益,則可能導致出賣人無法支付其他廣大購房人的委托經營管理費,從而造成業主的大面積起訴和維穩風險;若出賣人或關聯企業無能力返還投資款本金及相應投資回報,且作為擔保的房屋尚未通過執行程序整體變現的相當長一段時間內,業主可能面臨收益落空又執行不能的情況,亦存在風險。

(二)綜合認定,分案處理

該種思路認為,雖然購房人與開發商或關聯企業簽訂的數份合同權利義務不可分割,但可以認定房屋買賣合同中的房款、委托裝修協議中的裝修款和裝飾配套費共同構成了購房總款,委托經營管理合同中約定的每月經營管理費為房屋租金收益。因產權式房屋具有所有權和經營管理權相分離、由第三方管理公司統一經營管理以保障業主整體利益的特點,故應將該特點納入到各類案件中分別處理。

1.認定理由。對于購房人與出賣人或其他關聯企業簽訂的《委托裝修協議》,從商業用途來看,購房人支付的裝修款和裝飾配套費并非真正意義上的房屋裝修款和裝飾配套費,其實質為購房款的組成部分。從合同內容而言,購房人與出賣人或關聯企業簽訂規定委托裝修協議約定中缺乏裝飾工程量清單、裝修裝飾標準等裝修合同的必備要素和條款,而且《房屋買賣合同》約定的清水房價格普遍偏低,《委托裝修協議》約定的裝修款明顯過高,故根據目前房地產市場交易和行業現狀,系出賣人或關聯企業關于為避稅而進行房款拆分的辯稱意見更貼近客觀現實。從交易過程來看,購房人購房的目的在于獲取投資回報,而并不關心房屋的裝修狀態本身,直到不能按約定正常返租時,購房人才根據《委托裝修協議》主張權利。因此,應當認定裝修款和裝飾配套費應納入案涉項目統一裝修和整體打造的范圍予以考量,購房人無權單獨就其所購房屋主張解除《委托裝修協議》并返還相應裝修款和裝飾配套費。

對于購房人與相關企業簽訂的《委托經營管理合同》,應當認定為房屋租賃關系。從實踐來看,合同約定的每月經營管理費,系按照清水房房款、裝修款、裝飾配套費總和以一定比例計算的固定收益,不論經營好壞與否,出賣人或關聯企業都要向購房人每月定期向購房人支付該收益,該合同關于經營管理費的約定與一般租賃合同中的權利義務一致,故經營管理費實為租金。

2.可能的風險點和障礙。一是該種思路的處理方式否定表面證據呈現的裝飾裝修合同關系,直接將裝修款和裝飾配套費認定為購房款的組成部分以及購房人訴請針對其所購房屋的裝修款和裝飾配套費納入到案涉項目統一裝修和整體打造經營范圍內來認定存在法律風險,而且即使絕大部分購房人已取得不動產登記證書并普遍享受了委托經營管理費收益,能否當然視為對交付房屋現狀的認可也值得商榷。尤其是類似的項目目前尚沒裝修完,業主既未取得不動產登記證書也在很長一段時間沒有任何委托經營管理費收益,假如以此否定購房人關于裝飾裝修合同糾紛項下的全部訴訟請求的理由是否準確及充分,還有待進一步商榷。而一旦將裝修款和裝飾配套費認定為購房款后,基于項目系統一裝修和整體打造經營,若今后全體業主或業委會主張解除《委托裝修協議》并要求返還裝修款和裝飾配套費,案涉項目的裝修水平、范圍及租賃期滿后返還房屋的原狀應如何認定也存在事實認定障礙。在房屋買賣合同糾紛項下,若將裝修款和裝飾配套費直接認定為購房款的部分,可能存在《房屋買賣合同》條款理解及適用的障礙。

二是該種思路的處理方式與購房人心理預期差距明顯,穩定風險大。從多數業主的心態分析而言,其既要通過解除《委托經營管理合同》收回房屋自主經營、又要解除《委托裝修協議》要回裝修款和裝飾款、還想取得房屋的所有權不變,但該種思路僅認可購房人對所購房屋享有所有權,卻很難支持其實際收回房屋自主經營,如果否定收回裝修款和裝飾配套費則該種結果和購房人的預期差距大,穩定風險較大。

三是該處理方式系根據證據表象判斷,后續訴訟風險可能更大。如第三方違約不能按時返租,購房人如何收回不具有獨立空間的房屋自主經營。在后續訴訟中無法回避這一根本問題,即使委托經營期滿后按購房人取得的不動產登記證書的房屋平面圖可以確認由第三方返還房屋,但因房屋四界不清和涉及相鄰關系會面臨執行不能的障礙,后期處理難度和涉穩風險更大。

(三)參考按份共有理論進行認定

1.認定理由。關于產權式商鋪的物權屬性,理論上主要有兩種觀點,即建筑物區分所有權說和按份共有說。我國《物權法》規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利,也就是說建筑物區分所有權是指由區分所有建筑物專有部分所有權、共用部分共同管理權及因共有關系而產生的成員權所構成的特別所有權?!蹲罡呷嗣穹ㄔ汗賾諫罄斫ㄖ鍇炙腥ň婪裝訃嚀逵τ梅扇舾晌侍獾慕饈汀返詼醵越ㄖ鎰ㄓ脅糠腫齔雋私綞ǎ骸敖ㄖ詵舷鋁刑跫姆課?,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體?!?因此,理論上和法律規定均明確了專有部分必須具備與外界相隔離的功能,應具備構造和利用上的獨立性。

產權式商鋪物理空間上并無“四至”,購房者通過簽定協議將產權式商鋪交由開發商或第三方就整個商業項目統一規劃并經營使用,所以產權式商鋪無需也無法具備與外界相隔離的功能,即無需也無法具備專有部分構造和利用上的獨立性。另外,產權式商鋪投資者購鋪并不是為了自己經營,而是看中其投資回報。因此,投資者對商鋪是否具備構造和利用上的獨立性并不特別關心,投資者對商鋪具體位置的關注也不急切。綜上所述,由于產權式商鋪權利基礎要件的缺失(無構造和利用上的獨立性),所以其不成立建筑物區分所有權。

這種思路認為,產權式商鋪的權利類型更具有按份共有的法律特征。所謂按份共有,指兩個或兩個以上的共有人按份額(應有部分)對共有財產共同享有權利和分擔義務的法律狀態。按份共有具有以下性質:1.按份共有之共有人對共有財產存在一定的應有部分(份額)。所謂應有部分,又稱“份額”或“持份”,指共有人對共有物所有權享有權利的比例,或共有人對共有物所有權在量上應享有的部。2.從主體上看,按份共有的主體為兩個或兩個人以上,而且他們之間的聯系是偶然的,并不以團體之結合關系為前提。3.從內容上看,按份共有人對其應有部分享有相當于所有權的權利,在法律或協議未作限制的情況下,按份共有人隨時都可以要求分出或轉讓其份額,即解散共有關系。從實踐中看,產權式商鋪的劃分方式,不是物理形態的空間分割模式,只是商鋪所有權量的抽象分割,而這正與民法按份共有制度中“應有部分應作抽象理解”的要求相吻合;其次,產權式商鋪各共有人之間也并非基于團體關系而成立共同共有,其共有關系是分別獨立的投資行為,故存在一定的偶然性;再次,雖然在產權式商鋪的實際經營過程中,為了保持整個商場的統一經營管理,通常在一定期限內不允許投資者分割大型商場,但是這種通過共有物不分割契約予以確定的經營模式,卻正是建立在投資者有自由轉讓應有部分權利基礎之上的。綜上所述,產權式商鋪的物權屬性應認定為按份共有關系。

根據物權法第九十七條的規定,處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。因此,如果將產權式商鋪認定為按份共有關系,在沒有特別約定的情況下,應當經份額占三分之二以上的共有人即面積占三分之二以上的表決權同意。綜上,產權式商鋪實際為一個權屬單元的所有權量的抽象分割,將其權利類型界定為按份共有,有利于解決實踐中產權式商鋪的統一經營和個體物權的沖突。

2.可能的風險點和障礙。一是先前約定內容可能阻卻業主在物權上的請求權。這種思路處理產權式糾紛需以業主同意作為權利行使的前提,如果合同約定或相關的章程、管理規約中進行了權利限制,則約定內容可阻礙業主在物權上的請求權。二是如何認定“多數意見”的標準尚無定論。從當前涉訴的樓盤來看,客觀存在只有部分購房人起訴的情況。而未涉訴的業主并不宜認定為從民事訴訟法的角度“必須參加訴訟的當事人”。如何認定“認定多數意見”,顯然應以全體業主多數決的方式最為恰當。即使全體購房人均已參加訴訟,采取三分之二多數決的方式,則以三分之二以上戶數為認定依據亦或三分之二以上面積為認定依據亦或面積與戶數均應達到三分之二以上才能認定為“多數”尚存在爭議。三是“少數派”利益如何?;ご嬖誆蝗范?,依然存在穩定風險。這種處理思路以保障連續經營及實現物的效用最大化作為價值導向,原則上業主不得單獨要求收回商鋪。但產權式商鋪樓盤的購房人眾多,同一樓盤的“少數意見”持有人數可能也在數十甚至上百戶,這些人的訴求如果均不能滿足,依然存在不穩定因素。四是可能存在長期無法達成多數意見的情況,人為延長訴訟周期,增加穩定風險。受購房人個人認識水平、經濟能力等因素影響,購房人對產權式商鋪的未來預期各不相同,而經濟形勢、房地產政策的影響都可能影響購房人最終決策。沒有恰當的引導,可能出現“多數意見”長期未決的情況,人為延長訴訟周期,增加訴累。

(四)對于涉嫌刑事犯罪的,及時移送

在實踐中,還有部分樓盤在買賣合同中約定了回購條款,因開發商資金鏈斷裂或經營不佳等原因,存在租金長期無力支付等情形,部分購房人在向法院提起民事訴訟的同時,也以詐騙或非法吸收公眾存款為由向公安機關報案。因此,在民事案件審理過程中,如果發現符合《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第五條以及《最高人民法院關于在審理經濟糾紛案件中涉及經濟犯罪嫌疑若干問題的規定》規定的情形,應當及時移送公安機關。

鑒于當前司法機關對產權式商鋪刑民交叉案件的認識尚有待進一步統一,為避免相互推諉或引發大規模信訪穩定問題,對于可能涉及刑事犯罪的案件,在審理過程中應當積極向黨委政法委進行匯報,請求黨委政法委統一協調處理。

綜上,前述案件處理思路均有一定的合理性,但也均存在社會效果和法律效果不足之處,應當因案施策。但應當始終堅持“同一樓盤統一處理”的原則。具體采用何種方式,應當以兼顧大部分涉訴群眾訴求,有利于實現大多數群眾利益的方式確定。

五、其他對策與建議

鑒于產權式商鋪這一財產無法具體化、確定化,且在我市大量存在,即使部分樓盤暫時因為業主可以收取租金而沒有引發糾紛,但未來經營狀況能否保障業主的穩定收益,租賃期滿后能否繼續獲取租金等問題不容忽視,因此隱憂猶在。為此,我們提出如下建議:

一是健全完善產權式商鋪項目的監督機制??煽悸墻⒂曬悍咳順閃⒗嗨埔抵魑被岬耐盤寤蜃諾男幸滴被?,并以此為基礎配合建設主管部門、工商部門加大對開發商在開發過程中的違規操作行為、銷售過程中的違法銷售行為、虛假廣告的查處和懲罰力度,并要求開發商提供專業的擔保公司為投資回報的承諾進行擔保。

二是鼓勵建立業主自治監督組織。建議房地產行政主管部門出臺相關規定,要求業主購買商鋪后,應委托業主自己選定的業主組織或主管部門指定的其他組織,授權該組織在委托經營期限屆滿時統一行使收回商鋪,并再次委托經營的權利,并有權對商鋪的公共設施進行維修、更換等事宜,以保障廣大業主的利益。

三是在小業主自愿的基礎上,積極引導小業主依照《公司法》或《合伙企業法》的規定,按其購買的房產投資的比例參股或合伙,以樓盤為整體,自主成立經營性公司或組織,統一對外進行相應經營。

來源:市中院民四庭

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lawyerwang <![CDATA[商鋪售后返租糾紛案件執行中的問題及對策]]> - 开奖时间 //www.fwexhb.com.cn/?p=1316 2019-09-09T11:10:36Z 2019-09-09T11:10:36Z

2019-02-14 16:37:31 | 來源:人民法院報 | 作者:李春旺

近年來,隨著商鋪經濟的興起,越來越多的投資者涌入其中,而商鋪售后返租作為一種擁有較高回報率、回籠資金迅速的商業地產開發模式,在受到各類投資者以及房地產開發商青睞的同時,也產生了諸多問題,且目前的法律法規僅禁止采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房,對已經竣工的商品房售后包租未作出限制,導致商鋪業主和房地產開發商、經營管理公司之間矛盾不斷。以河南省安陽市北關區人民法院辦理的安陽國際小商品城、金豪數碼廣場等房屋租賃合同糾紛系列案來看,這些案件涉及的大型商業樓盤在房地產開發商以分零方式向業主銷售商鋪后,由開發商或者經營管理公司整體返租經營,并對外統一規劃成小商品城、數碼電子城等大型商場。這種商業地產開發模式往往帶有每年8%甚至10%的租金承諾,商鋪業主往往受到高收益的誘惑而忽視高風險的后果,如果商場經營收益良好,則商鋪業主能夠獲得穩定的投資回報,如果商場經營收益欠佳,則開發商或者經營管理公司長期拖欠商鋪業主租金,導致群體性糾紛發生,給社會經濟發展帶來隱患。

一、商鋪售后返租糾紛頻發的原因

商鋪售后返租作為一種商鋪所有權與經營權相分離的商業開發模式,牽涉多方主體,如房地產開發商、運營商、投資者、商鋪實際使用者等等,存在多個法律關系,如房屋買賣合同關系、房屋租賃合同關系、委托經營關系等等。雖然商鋪售后返租項目在助推區域經濟發展、提供就業等方面展現了重要作用,但其涉及主體多、法律關系復雜,給經營項目的實踐帶來諸多風險,且隨著時間的推移和項目的進展,一些風險逐漸顯露,對合同的履行造成障礙,甚至可能導致整個項目的失敗。商鋪售后返租的風險主要體現在兩個方面:一是開發商或者經營管理公司的履約能力問題??⑸袒蛘呔芾砉咀魑壇〉墓芾碚?,有著較強的風險承受能力,初期能夠按時足額支付租金,但由于經營項目前期運維成本較高,特別是隨著經濟環境的多變性、市場開發的延續性,整個項目可能長期入不敷出,導致資金周轉困難甚至資金鏈斷裂。對商鋪業主來說,投資售后返租商鋪的主要目的是穩定的投資回報,一旦開發商或者經營管理公司履約能力不足,導致無法定期返租,必然損害商鋪業主的投資收益。由于針對的是不特定的公眾,產生的社會影響也較大,最終可能導致項目終止,合同無法繼續履行,商鋪業主得不到預期收益導致糾紛產生。二是商鋪業主的履約意愿問題。商鋪售后返租往往簽訂有固定期限的租賃合同,但由于租賃合同約定的固定收益可能低于市場繁榮時的增長收益,部分商鋪業主會在合同到期后不續簽租賃合同,獨立運營商鋪以期獲得高額回報。對開發商或者經營管理公司來說,商鋪獨立運營涉及產權分割以及場地改造,與商場的整體規劃布局存在矛盾,一旦雙方無法協商一致,導致經營項目停滯,成熟市場解體,雙方利益必然都受到損害。由于針對的是部分獨立運營的商鋪業主,商場整體規劃布局并未按照業主產權范圍設立鋪面,難以析出業主應有的商鋪產權,商鋪業主產權無法實現導致糾紛產生。

二、商鋪售后返租糾紛給法院執行工作帶來的挑戰

以安陽國際小商品城房屋租賃合同糾紛為例,開發商采取“售出+返租”的模式吸引業主購買商鋪,業主購買商鋪后辦理了相關產權證書,開發商在返租合同履行期間將商場整體租賃給經營管理公司,并簽訂了超出原返租合同期限的租賃合同,導致返租合同到期后,業主無法收回商鋪,與開發商、經營管理公司產生糾紛。因該糾紛涉及290余名業主和800余家商戶,稍有不慎極易引發群體性信訪,在區委、區政府成立的專案組多次協調未果后,該系列案件通過司法途徑加以解決。經審理,法院最終判決開發商、經營管理公司將業主購買的商鋪騰清并交還給業主,開發商支付業主租金。該類案件進入執行環節后,如何履行騰房部分判決成為法院執行面臨的一大難題。

一方面,由于業主購買商鋪時,所在商場是敞式商鋪布局或者毛坯狀態,商場整體還未進行改造,無任何基礎設施,也未進行分割,大多以標記形式區分各個商鋪。后期經營管理公司對商場整體改造時,可能出現業主購買商鋪的位置不在現有的購物區內,被改造成公共通道或者消防通道等,也可能出現現有商鋪占用多個業主的商鋪位置,給法院騰房造成極大困難。另一方面,由于部分業主要求騰房的目的是實現自主經營,但并非所有業主愿意承擔自主經營的風險,且商場經營必須具備符合國家法律規定的消防等設施規劃,業主的商位交付后,仍要變相接受經營管理公司的管理,商場整體也面臨著不符合安全規范關門歇業的局面,業主之間對履行騰房部分判決產生了分歧,執行工作陷入僵局。

三、執行商鋪售后返租糾紛案件的啟示

在執行商鋪售后返租糾紛案件中,必然要處理好服務經濟發展與維護當事人合法權益的關系,法院為此也作出了積極嘗試。仍以安陽國際小商品城房屋租賃合同糾紛案件為例,執行過程中,針對部分業主強烈要求收回商鋪的訴求,法院在與房產部門協調后,由專業人員對商場內部進行了丈量,確定了第一批騰房名單,隨后開展對現有商戶的勸離搬遷工作,并依法對商場內的附屬設施進行了拆除,拆除后向8名業主做了交付確認。交付后,強烈要求騰房的業主對后續經營現狀表示擔憂,未在第一批騰房名單中的業主也出現了不同意見。法院綜合多方情況提出兩種解決方案:一是如果經營管理公司希望繼續經營該市場項目,需自愿向業主兌付相應的年租金;二是如不愿兌付相應的年租金,則經營管理公司在一個月內立即搬離該市場,法院將對整體市場采取強制措施。經營管理公司同意了第一種方案。因經營管理公司與開發商簽訂的房屋租賃合同還未到期,為避免出現一房二租的情況,由經營管理公司出具履行承諾書,經營管理公司作為開發商租金收入的來源方,按照法院的扣留提取裁定如期向法院履行提取義務,并自愿拿出占用期間的使用費支付給業主,待開發商與經營管理公司的租賃合同到期自動解除后,召開業主大會,就新的租賃合同簽訂事宜進行洽談,如洽談未果,經營管理公司限期搬離。經區委、區政法委同意,決定召開全體業主大會告知執行方案。全體業主均同意由經營管理公司出具承諾書,法院作為監督執行機關,確保該案長期履行。案件從立案到簽訂承諾書長期履行,在黨委政府的支持下,法院主戰執行做工作,辦事處、社區、工商、稅務、城管、公安、消防等多部門聯動,終于圓滿解決了糾紛,290余名業主的商鋪產權得到?;?,800余家商戶賴以生存的商鋪得以繼續經營,安陽國際小商品城項目得以保留,實現了法律效果和社會效果的有機統一,有力保障了轄區經濟的發展。

四、妥善執行商鋪售后返租糾紛案件的對策

分析上述案件的執行過程,法院不僅要站在法律的角度開展執行工作,更要從維護社會大局穩定和群眾切身利益的角度去衡量。對此,建議:一是爭取黨委政府支持。由黨委政府牽頭,協調辦事處、社區、工商、稅務、城管、公安、消防等多部門聯動,穩控當事人情緒,梳理當事人訴求,盡可能減輕當事人信訪給法院執行工作帶來的壓力。二是發揮業主委員會作用。對未成立業主委員會的,引導廣大業主盡快成立,由業主委員會集中統一行使投資者的業主權利,監督開發商或者經營管理公司的商業運作,盡可能消弭業主間的不同意見。三是妥善制定執行方案。在依法強制執行的同時,及時將執行風險和執行效果告知業主,為業主作出判斷提供參考,同時協調業主和開發商或者經營管理公司之間的矛盾,盡可能達成共贏的解決方案。四是合理限制售后返租。進一步規范租賃合同的簽訂,釋明售后返租項目的風險,明確要求開發商或者經營管理公司為售后返租項目提供相應擔保,盡可能避免拖欠業主租金的風險發生。

(作者單位:河南省安陽市北關區人民法院)

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lawyerwang <![CDATA[售后包租的坑到底有多深?]]> - 开奖时间 //www.fwexhb.com.cn/?p=1313 2019-09-09T11:07:32Z 2019-09-09T11:07:32Z 近期不斷有上海業主向我們咨詢售后包租的問題,上海房地產律師王俊偉根據實務經驗一一做出解答。

問題一:什么是售后包租?

答:售后包租是房地產開發經營企業為了促進銷售,在建造的外銷商品房出售時與買受人約定,在出售后的一定期限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租,以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

問題二:售后包租的形式有哪些?

答:其表現形式通常是,以提供固定年回報、原價(或增值)回購、承諾無(低)風險投資等方式,銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產權式百貨商場、產權商鋪等。

問題三:售后包租受法律?;ぢ??

答:建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定:”房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”

第十二條規定:”商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。”

售后包租的坑到底有多深?

問題四:售后包租的風險有哪些?

售后包租等銷售形式存在很大的風險隱患:

一是可能存在欺詐,開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時,向購房者銷售該項目,有的甚至是攜款逃匿。

二是開發商融資或變相融資后,將資金挪用到別的項目上,一旦運作的某一環節出問題,會導致資金鏈斷裂。

三是項目建成后經營不善,無法達到預期的收益水平,沒有現金流兌付。

四是所購商品房屋位置不確定,無法辦理房屋所有權證。

五是往往涉及復雜的權利關系,易引發債權債務糾紛等。

問題五:售后包租合同一定無效嗎?

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第四條規定:“合同法實施以后,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定法律和國務院制定行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據”。根據《中華人民共和國立法法》規定,《商品房銷售管理辦法》僅屬部門規章,因此不能以該規章為依據認定本案售房包租協議無效。到目前為止,對售后包租的情況,沒有任何全國人大及其常委會制定的法律和國務院行政法規作出過強制性禁止規定,因此不存在違反法律和行政法規的強制性規定的情況。因此購房人以簽訂的《商品房買賣合同》違反《商品房銷售管理辦法》第十一條規定,請求確認合同(協議)無效,法院通常不予支持。

問題六:發覺上當受騙的正確做法是?

首先,咨詢專業的律師

其次,訴訟根據開發商的經濟實力,采取繼續履約或者退房退款的方案,及時止損。

第三,起訴時一定采取財產保全措施,查封房產,以備以后的強制執行。

我們有著處理售后包租案件的實務經驗,廣大業主在遇到售后包租問題時,可以及時和我們聯系。房法網——一家專做房地產案件的網站。

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lawyerwang <![CDATA[住建部:堅決杜絕非法集資在房地產領域蔓延]]> - 开奖时间 //www.fwexhb.com.cn/?p=1310 2019-09-09T11:06:18Z 2019-09-09T11:06:18Z 發布時間:2018-08-30 18:43 星期四來源:法制日報——法制網

法制網北京8月30日訊 記者 萬靜 記者今天從住房城鄉建設部獲悉,住建部高度重視開展房地產行業非法集資防范和處置工作,為此印發《關于開展防范和處置房地產領域非法集資專項檢查的通知》,組織地方房產管理部門開展為期1個月的房地產領域非法集資風險專項排查活動,要求地方各級房地產管理部門,將非法集資問題作為行業監管的重要內容,嚴厲打擊房地產行業非法集資違法違規行為。

為深入貫徹落實《國務院關于進一步做好防范和處置非法集資工作的意見》(國發[ 2015] 59 號),近期處置非法集資部級聯席會議在銀保監會召開,來自央行、證監會、最高人民法院、公安部等11個部委相關負責人出席了會議。

房地產行業非法集資活動有以下特點:一是以分割銷售并承諾售后包租的形式非法集資;二是違規預售商品房變相融資或“一房多賣”;三是以房地產項目名義向社會公眾融資并承諾高額利息等。此外,近年來,又出現了利用互聯網金融平臺眾籌買房等方式進行非法集資的現象。

為此切實加強對房地產行業非法集資的防范和處置,住建部于近年開始推行房地產交易合同網簽備案制度。住建部督促指導各地加快推進房屋交易合同網簽備案工作,確保項目真實,交易真實,有效?;し課萁灰裝踩?,維護房地產市場秩序。截至2017年12月底,全國339個地級及以上城市全部實現新建商品房網簽備案,260個城市實現二手房交易合同網簽備案。

 

責任編輯:秦晶

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lawyerwang <![CDATA[最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋]]> - 开奖时间 //www.fwexhb.com.cn/?p=1307 2019-09-09T11:04:50Z 2019-09-09T11:04:50Z

最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋
(2010年11月22日最高人民法院審判委員會第1502次會議通過)

法釋〔2010〕18號

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2010年11月22日由最高人民法院審判委員會第1502次會議通過,現予公布,自2011年1月4日起施行。

二○一○年十二月十三日

為依法懲治非法吸收公眾存款、集資詐騙等非法集資犯罪活動,根據刑法有關規定,現就審理此類刑事案件具體應用法律的若干問題解釋如下:

第一條 違反國家金融管理法律規定,向社會公眾(包括單位和個人)吸收資金的行為,同時具備下列四個條件的,除刑法另有規定的以外,應當認定為刑法第一百七十六條規定的“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款”:

(一)未經有關部門依法批準或者借用合法經營的形式吸收資金;

(二)通過媒體、推介會、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳;

(三)承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報;

(四)向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。

未向社會公開宣傳,在親友或者單位內部針對特定對象吸收資金的,不屬于非法吸收或者變相吸收公眾存款。

第二條 實施下列行為之一,符合本解釋第一條第一款規定的條件的,應當依照刑法第一百七十六條的規定,以非法吸收公眾存款罪定罪處罰:

(一)不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的,以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的;

(二)以轉讓林權并代為管護等方式非法吸收資金的;

(三)以代種植(養殖)、租種植(養殖)、聯合種植(養殖)等方式非法吸收資金的;

(四)不具有銷售商品、提供服務的真實內容或者不以銷售商品、提供服務為主要目的,以商品回購、寄存代售等方式非法吸收資金的;

(五)不具有發行股票、債券的真實內容,以虛假轉讓股權、發售虛構債券等方式非法吸收資金的;

(六)不具有募集基金的真實內容,以假借境外基金、發售虛構基金等方式非法吸收資金的;

(七)不具有銷售保險的真實內容,以假冒保險公司、偽造保險單據等方式非法吸收資金的;

(八)以投資入股的方式非法吸收資金的;

(九)以委托理財的方式非法吸收資金的;

(十)利用民間“會”、“社”等組織非法吸收資金的;

(十一)其他非法吸收資金的行為。

第三條 非法吸收或者變相吸收公眾存款,具有下列情形之一的,應當依法追究刑事責任:

(一)個人非法吸收或者變相吸收公眾存款,數額在20萬元以上的,單位非法吸收或者變相吸收公眾存款,數額在100萬元以上的;

(二)個人非法吸收或者變相吸收公眾存款對象30人以上的,單位非法吸收或者變相吸收公眾存款對象150人以上的;

(三)個人非法吸收或者變相吸收公眾存款,給存款人造成直接經濟損失數額在10萬元以上的,單位非法吸收或者變相吸收公眾存款,給存款人造成直接經濟損失數額在50萬元以上的;

(四)造成惡劣社會影響或者其他嚴重后果的。

具有下列情形之一的,屬于刑法第一百七十六條規定的“數額巨大或者有其他嚴重情節”:

(一)個人非法吸收或者變相吸收公眾存款,數額在100萬元以上的,單位非法吸收或者變相吸收公眾存款,數額在500萬元以上的;

(二)個人非法吸收或者變相吸收公眾存款對象100人以上的,單位非法吸收或者變相吸收公眾存款對象500人以上的;

(三)個人非法吸收或者變相吸收公眾存款,給存款人造成直接經濟損失數額在50萬元以上的,單位非法吸收或者變相吸收公眾存款,給存款人造成直接經濟損失數額在250萬元以上的;

(四)造成特別惡劣社會影響或者其他特別嚴重后果的。

非法吸收或者變相吸收公眾存款的數額,以行為人所吸收的資金全額計算。案發前后已歸還的數額,可以作為量刑情節酌情考慮。

非法吸收或者變相吸收公眾存款,主要用于正常的生產經營活動,能夠及時清退所吸收資金,可以免予刑事處罰;情節顯著輕微的,不作為犯罪處理。

第四條 以非法占有為目的,使用詐騙方法實施本解釋第二條規定所列行為的,應當依照刑法第一百九十二條的規定,以集資詐騙罪定罪處罰。

使用詐騙方法非法集資,具有下列情形之一的,可以認定為“以非法占有為目的”:

(一)集資后不用于生產經營活動或者用于生產經營活動與籌集資金規模明顯不成比例,致使集資款不能返還的;

(二)肆意揮霍集資款,致使集資款不能返還的;

(三)攜帶集資款逃匿的;

(四)將集資款用于違法犯罪活動的;

(五)抽逃、轉移資金、隱匿財產,逃避返還資金的;

(六)隱匿、銷毀賬目,或者搞假破產、假倒閉,逃避返還資金的;

(七)拒不交代資金去向,逃避返還資金的;

(八)其他可以認定非法占有目的的情形。

集資詐騙罪中的非法占有目的,應當區分情形進行具體認定。行為人部分非法集資行為具有非法占有目的的,對該部分非法集資行為所涉集資款以集資詐騙罪定罪處罰;非法集資共同犯罪中部分行為人具有非法占有目的,其他行為人沒有非法占有集資款的共同故意和行為的,對具有非法占有目的的行為人以集資詐騙罪定罪處罰。

第五條 個人進行集資詐騙,數額在10萬元以上的,應當認定為“數額較大”;數額在30萬元以上的,應當認定為“數額巨大”;數額在100萬元以上的,應當認定為“數額特別巨大”。

單位進行集資詐騙,數額在50萬元以上的,應當認定為“數額較大”;數額在150萬元以上的,應當認定為“數額巨大”;數額在500萬元以上的,應當認定為“數額特別巨大”。

集資詐騙的數額以行為人實際騙取的數額計算,案發前已歸還的數額應予扣除。行為人為實施集資詐騙活動而支付的廣告費、中介費、手續費、回扣,或者用于行賄、贈與等費用,不予扣除。行為人為實施集資詐騙活動而支付的利息,除本金未歸還可予折抵本金以外,應當計入詐騙數額。

第六條 未經國家有關主管部門批準,向社會不特定對象發行、以轉讓股權等方式變相發行股票或者公司、企業債券,或者向特定對象發行、變相發行股票或者公司、企業債券累計超過200人的,應當認定為刑法第一百七十九條規定的“擅自發行股票、公司、企業債券”。構成犯罪的,以擅自發行股票、公司、企業債券罪定罪處罰。

第七條 違反國家規定,未經依法核準擅自發行基金份額募集基金,情節嚴重的,依照刑法第二百二十五條的規定,以非法經營罪定罪處罰。

第八條 廣告經營者、廣告發布者違反國家規定,利用廣告為非法集資活動相關的商品或者服務作虛假宣傳,具有下列情形之一的,依照刑法第二百二十二條的規定,以虛假廣告罪定罪處罰:

(一)違法所得數額在10萬元以上的;

(二)造成嚴重危害后果或者惡劣社會影響的;

(三)二年內利用廣告作虛假宣傳,受過行政處罰二次以上的;

(四)其他情節嚴重的情形。

明知他人從事欺詐發行股票、債券,非法吸收公眾存款,擅自發行股票、債券,集資詐騙或者組織、領導傳銷活動等集資犯罪活動,為其提供廣告等宣傳的,以相關犯罪的共犯論處。

第九條 此前發布的司法解釋與本解釋不一致的,以本解釋為準。

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lawyerwang <![CDATA[開發商雙倍賠償案件,法院判決退200萬,賠償200萬,二審法院維持原判。]]> - 开奖时间 //www.fwexhb.com.cn/?p=1293 2019-09-17T08:51:18Z 2019-09-01T12:09:02Z

 

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lawyerwang <![CDATA[中華人民共和國土地管理法(2019修正)]]> - 开奖时间 //www.fwexhb.com.cn/?p=1289 2019-08-28T23:43:27Z 2019-08-28T23:43:27Z

本法變遷

2019-08-26
中華人民共和國土地管理法(2019修正)
2019-08-26
全國人民代表大會常務委員會關于修改《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》的決定
2004-08-28
中華人民共和國土地管理法(2004修正)
2004-08-28
全國人民代表大會常務委員會關于修改《中華人民共和國土地管理法》的決定(2004)
1998-08-29
中華人民共和國土地管理法(1998修訂)
1988-12-29
中華人民共和國土地管理法(1988修正)
1988-12-29
全國人民代表大會常務委員會關于修改《中華人民共和國土地管理法》的決定(1988)
1986-06-25
中華人民共和國土地管理法
目錄

第一章 總則

第二章 土地的所有權和使用權

第三章 土地利用總體規劃

第四章 耕地?;?/p>

第五章 建設用地

第六章 監督檢查

第七章 法律責任

第八章 附則

第一章 總則

第一條為了加強土地管理,維護土地的社會主義公有制,?;?、開發土地資源,合理利用土地,切實?;じ?,促進社會經濟的可持續發展,根據憲法,制定本法。

第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有,即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

國家依法實行國有土地有償使用制度。但是,國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第三條十分珍惜、合理利用土地和切實?;じ厥俏夜幕竟?。各級人民政府應當采取措施,全面規劃,嚴格管理,?;?、開發土地資源,制止非法占用土地的行為。

第四條國家實行土地用途管制制度。

國家編制土地利用總體規劃,規定土地用途,將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地,控制建設用地總量,對耕地實行特殊?;?。

前款所稱農用地是指直接用于農業生產的土地,包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等;建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地,包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等;未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。

第五條國務院自然資源主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。

縣級以上地方人民政府自然資源主管部門的設置及其職責,由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。

第六條國務院授權的機構對省、自治區、直轄市人民政府以及國務院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進行督察。

第七條任何單位和個人都有遵守土地管理法律、法規的義務,并有權對違反土地管理法律、法規的行為提出檢舉和控告。

第八條在?;ず涂⑼戀刈試?、合理利用土地以及進行有關的科學研究等方面成績顯著的單位和個人,由人民政府給予獎勵。

第二章 土地的所有權和使用權

第九條城市市區的土地屬于國家所有。

農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。

第十條國有土地和農民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人,有?;?、管理和合理利用土地的義務。

第十一條農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的,由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的,由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。

第十二條土地的所有權和使用權的登記,依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。

依法登記的土地的所有權和使用權受法律?;?,任何單位和個人不得侵犯。

第十三條農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于農業的土地,采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等,可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包,從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包的耕地的承包期為三十年,草地的承包期為三十年至五十年,林地的承包期為三十年至七十年;耕地承包期屆滿后再延長三十年,草地、林地承包期屆滿后依法相應延長。

國家所有依法用于農業的土地可以由單位或者個人承包經營,從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。

發包方和承包方應當依法訂立承包合同,約定雙方的權利和義務。承包經營土地的單位和個人,有?;ず桶湊粘邪賢級ǖ撓猛競俠砝猛戀氐囊邐?。

第十四條土地所有權和使用權爭議,由當事人協商解決;協商不成的,由人民政府處理。

單位之間的爭議,由縣級以上人民政府處理;個人之間、個人與單位之間的爭議,由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

當事人對有關人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內,向人民法院起訴。

在土地所有權和使用權爭議解決前,任何一方不得改變土地利用現狀。

第三章 土地利用總體規劃

第十五條各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和資源環境?;さ囊?、土地供給能力以及各項建設對土地的需求,組織編制土地利用總體規劃。

土地利用總體規劃的規劃期限由國務院規定。

第十六條下級土地利用總體規劃應當依據上一級土地利用總體規劃編制。

地方各級人民政府編制的土地利用總體規劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規劃確定的控制指標,耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規劃確定的控制指標。

省、自治區、直轄市人民政府編制的土地利用總體規劃,應當確保本行政區域內耕地總量不減少。

第十七條土地利用總體規劃按照下列原則編制:

(一)落實國土空間開發?;ひ?,嚴格土地用途管制;

(二)嚴格?;び讕沒九┨?,嚴格控制非農業建設占用農用地;

(三)提高土地節約集約利用水平;

(四)統籌安排城鄉生產、生活、生態用地,滿足鄉村產業和基礎設施用地合理需求,促進城鄉融合發展;

(五)?;ず透納粕肪?,保障土地的可持續利用;

(六)占用耕地與開發復墾耕地數量平衡、質量相當。

第十八條國家建立國土空間規劃體系。編制國土空間規劃應當堅持生態優先,綠色、可持續發展,科學有序統籌安排生態、農業、城鎮等功能空間,優化國土空間結構和布局,提升國土空間開發、?;さ鬧柿亢托?。

經依法批準的國土空間規劃是各類開發、?;?、建設活動的基本依據。已經編制國土空間規劃的,不再編制土地利用總體規劃和城鄉規劃。

第十九條縣級土地利用總體規劃應當劃分土地利用區,明確土地用途。

鄉(鎮)土地利用總體規劃應當劃分土地利用區,根據土地使用條件,確定每一塊土地的用途,并予以公告。

第二十條土地利用總體規劃實行分級審批。

省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃,報國務院批準。

省、自治區人民政府所在地的市、人口在一百萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規劃,經省、自治區人民政府審查同意后,報國務院批準。

本條第二款、第三款規定以外的土地利用總體規劃,逐級上報省、自治區、直轄市人民政府批準;其中,鄉(鎮)土地利用總體規劃可以由省級人民政府授權的設區的市、自治州人民政府批準。

土地利用總體規劃一經批準,必須嚴格執行。

第二十一條城市建設用地規模應當符合國家規定的標準,充分利用現有建設用地,不占或者盡量少占農用地。

城市總體規劃、村莊和集鎮規劃,應當與土地利用總體規劃相銜接,城市總體規劃、村莊和集鎮規劃中建設用地規模不得超過土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模。

在城市規劃區內、村莊和集鎮規劃區內,城市和村莊、集鎮建設用地應當符合城市規劃、村莊和集鎮規劃。

第二十二條江河、湖泊綜合治理和開發利用規劃,應當與土地利用總體規劃相銜接。在江河、湖泊、水庫的管理和?;し段б約靶詈櫓禿榍?,土地利用應當符合江河、湖泊綜合治理和開發利用規劃,符合河道、湖泊行洪、蓄洪和輸水的要求。

第二十三條各級人民政府應當加強土地利用計劃管理,實行建設用地總量控制。

土地利用年度計劃,根據國民經濟和社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃以及建設用地和土地利用的實際狀況編制。土地利用年度計劃應當對本法第六十三條規定的集體經營性建設用地作出合理安排。土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規劃的編制審批程序相同,一經審批下達,必須嚴格執行。

第二十四條省、自治區、直轄市人民政府應當將土地利用年度計劃的執行情況列為國民經濟和社會發展計劃執行情況的內容,向同級人民代表大會報告。

第二十五條經批準的土地利用總體規劃的修改,須經原批準機關批準;未經批準,不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。

經國務院批準的大型能源、交通、水利等基礎設施建設用地,需要改變土地利用總體規劃的,根據國務院的批準文件修改土地利用總體規劃。

經省、自治區、直轄市人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設用地,需要改變土地利用總體規劃的,屬于省級人民政府土地利用總體規劃批準權限內的,根據省級人民政府的批準文件修改土地利用總體規劃。

第二十六條國家建立土地調查制度。

縣級以上人民政府自然資源主管部門會同同級有關部門進行土地調查。土地所有者或者使用者應當配合調查,并提供有關資料。

第二十七條縣級以上人民政府自然資源主管部門會同同級有關部門根據土地調查成果、規劃土地用途和國家制定的統一標準,評定土地等級。

第二十八條國家建立土地統計制度。

縣級以上人民政府統計機構和自然資源主管部門依法進行土地統計調查,定期發布土地統計資料。土地所有者或者使用者應當提供有關資料,不得拒報、遲報,不得提供不真實、不完整的資料。

統計機構和自然資源主管部門共同發布的土地面積統計資料是各級人民政府編制土地利用總體規劃的依據。

第二十九條國家建立全國土地管理信息系統,對土地利用狀況進行動態監測。

第四章 耕地?;?/p>

第三十條國家?;じ?,嚴格控制耕地轉為非耕地。

國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地的,按照“占多少,墾多少”的原則,由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地;沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的,應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費,專款用于開墾新的耕地。

省、自治區、直轄市人民政府應當制定開墾耕地計劃,監督占用耕地的單位按照計劃開墾耕地或者按照計劃組織開墾耕地,并進行驗收。

第三十一條縣級以上地方人民政府可以要求占用耕地的單位將所占用耕地耕作層的土壤用于新開墾耕地、劣質地或者其他耕地的土壤改良。

第三十二條省、自治區、直轄市人民政府應當嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃,采取措施,確保本行政區域內耕地總量不減少、質量不降低。耕地總量減少的,由國務院責令在規定期限內組織開墾與所減少耕地的數量與質量相當的耕地;耕地質量降低的,由國務院責令在規定期限內組織整治。新開墾和整治的耕地由國務院自然資源主管部門會同農業農村主管部門驗收。

個別省、直轄市確因土地后備資源匱乏,新增建設用地后,新開墾耕地的數量不足以補償所占用耕地的數量的,必須報經國務院批準減免本行政區域內開墾耕地的數量,易地開墾數量和質量相當的耕地。

第三十三條國家實行永久基本農田?;ぶ貧?。下列耕地應當根據土地利用總體規劃劃為永久基本農田,實行嚴格?;ぃ?/p>

(一)經國務院農業農村主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油、糖等重要農產品生產基地內的耕地;

(二)有良好的水利與水土保持設施的耕地,正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田和已建成的高標準農田;

(三)蔬菜生產基地;

(四)農業科研、教學試驗田;

(五)國務院規定應當劃為永久基本農田的其他耕地。

各省、自治區、直轄市劃定的永久基本農田一般應當占本行政區域內耕地的百分之八十以上,具體比例由國務院根據各省、自治區、直轄市耕地實際情況規定。

第三十四條永久基本農田劃定以鄉(鎮)為單位進行,由縣級人民政府自然資源主管部門會同同級農業農村主管部門組織實施。永久基本農田應當落實到地塊,納入國家永久基本農田數據庫嚴格管理。

鄉(鎮)人民政府應當將永久基本農田的位置、范圍向社會公告,并設立?;け曛?。

第三十五條永久基本農田經依法劃定后,任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田,涉及農用地轉用或者土地征收的,必須經國務院批準。

禁止通過擅自調整縣級土地利用總體規劃、鄉(鎮)土地利用總體規劃等方式規避永久基本農田農用地轉用或者土地征收的審批。

第三十六條各級人民政府應當采取措施,引導因地制宜輪作休耕,改良土壤,提高地力,維護排灌工程設施,防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和土壤污染。

第三十七條非農業建設必須節約使用土地,可以利用荒地的,不得占用耕地;可以利用劣地的,不得占用好地。

禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。

禁止占用永久基本農田發展林果業和挖塘養魚。

第三十八條禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地,一年內不用而又可以耕種并收獲的,應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種,也可以由用地單位組織耕種;一年以上未動工建設的,應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費;連續二年未使用的,經原批準機關批準,由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權;該幅土地原為農民集體所有的,應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。

在城市規劃區范圍內,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地,依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定辦理。

第三十九條國家鼓勵單位和個人按照土地利用總體規劃,在?;ず透納粕肪?、防止水土流失和土地荒漠化的前提下,開發未利用的土地;適宜開發為農用地的,應當優先開發成農用地。

國家依法?;た⒄叩暮戲ㄈㄒ?。

第四十條開墾未利用的土地,必須經過科學論證和評估,在土地利用總體規劃劃定的可開墾的區域內,經依法批準后進行。禁止毀壞森林、草原開墾耕地,禁止圍湖造田和侵占江河灘地。

根據土地利用總體規劃,對破壞生態環境開墾、圍墾的土地,有計劃有步驟地退耕還林、還牧、還湖。

第四十一條開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的,經縣級以上人民政府依法批準,可以確定給開發單位或者個人長期使用。

第四十二條國家鼓勵土地整理。縣、鄉(鎮)人民政府應當組織農村集體經濟組織,按照土地利用總體規劃,對田、水、路、林、村綜合整治,提高耕地質量,增加有效耕地面積,改善農業生產條件和生態環境。

地方各級人民政府應當采取措施,改造中、低產田,整治閑散地和廢棄地。

第四十三條因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞,用地單位和個人應當按照國家有關規定負責復墾;沒有條件復墾或者復墾不符合要求的,應當繳納土地復墾費,專項用于土地復墾。復墾的土地應當優先用于農業。

第五章 建設用地

第四十四條建設占用土地,涉及農用地轉為建設用地的,應當辦理農用地轉用審批手續。

永久基本農田轉為建設用地的,由國務院批準。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內,為實施該規劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的,按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批準土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內,具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍外,將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的,由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批準。

第四十五條為了公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收農民集體所有的土地的,可以依法實施征收:

(一)軍事和外交需要用地的;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源?;?、防災減災、文物?;?、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈?;さ裙彩亂敵枰玫氐?;

(四)由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的;

(五)在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內,經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的;

(六)法律規定為公共利益需要可以征收農民集體所有的土地的其他情形。

前款規定的建設活動,應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃;第(四)項、第(五)項規定的建設活動,還應當納入國民經濟和社會發展年度計劃;第(五)項規定的成片開發并應當符合國務院自然資源主管部門規定的標準。

第四十六條征收下列土地的,由國務院批準:

(一)永久基本農田;

(二)永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;

(三)其他土地超過七十公頃的。

征收前款規定以外的土地的,由省、自治區、直轄市人民政府批準。

征收農用地的,應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中,經國務院批準農用地轉用的,同時辦理征地審批手續,不再另行辦理征地審批;經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的,同時辦理征地審批手續,不再另行辦理征地審批,超過征地批準權限的,應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。

第四十七條國家征收土地的,依照法定程序批準后,由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的,應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估,并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(鎮)和村、村民小組范圍內公告至少三十日,聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的,縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會,并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內,持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議;個別確實難以達成協議的,應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后,縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償,保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,并安排被征地農民的社會保障費用。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素,并至少每三年調整或者重新公布一次。

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準,由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅,應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償,并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償,保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法,由省、自治區、直轄市制定。

第四十九條被征地的農村集體經濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布,接受監督。

禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關費用。

第五十條地方各級人民政府應當支持被征地的農村集體經濟組織和農民從事開發經營,興辦企業。

第五十一條大中型水利、水電工程建設征收土地的補償費標準和移民安置辦法,由國務院另行規定。

第五十二條建設項目可行性研究論證時,自然資源主管部門可以根據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃和建設用地標準,對建設用地有關事項進行審查,并提出意見。

第五十三條經批準的建設項目需要使用國有建設用地的,建設單位應當持法律、行政法規規定的有關文件,向有批準權的縣級以上人民政府自然資源主管部門提出建設用地申請,經自然資源主管部門審查,報本級人民政府批準。

第五十四條建設單位使用國有土地,應當以出讓等有償使用方式取得;但是,下列建設用地,經縣級以上人民政府依法批準,可以以劃撥方式取得:

(一)國家機關用地和軍事用地;

(二)城市基礎設施用地和公益事業用地;

(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;

(四)法律、行政法規規定的其他用地。

第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位,按照國務院規定的標準和辦法,繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后,方可使用土地。

自本法施行之日起,新增建設用地的土地有償使用費,百分之三十上繳中央財政,百分之七十留給有關地方人民政府。具體使用管理辦法由國務院財政部門會同有關部門制定,并報國務院批準。

第五十六條建設單位使用國有土地的,應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的,應當經有關人民政府自然資源主管部門同意,報原批準用地的人民政府批準。其中,在城市規劃區內改變土地用途的,在報批前,應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

第五十七條建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的,由縣級以上人民政府自然資源主管部門批準。其中,在城市規劃區內的臨時用地,在報批前,應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地權屬,與有關自然資源主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同,并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。

臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地,并不得修建永久性建筑物。

臨時使用土地期限一般不超過二年。

第五十八條有下列情形之一的,由有關人民政府自然資源主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準,可以收回國有土地使用權:

(一)為實施城市規劃進行舊城區改建以及其他公共利益需要,確需使用土地的;

(二)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的;

(三)因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地的;

(四)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

依照前款第(一)項的規定收回國有土地使用權的,對土地使用權人應當給予適當補償。

第五十九條鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉(鎮)村建設,應當按照村莊和集鎮規劃,合理布局,綜合開發,配套建設;建設用地,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃和土地利用年度計劃,并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。

第六十條農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的,應當持有關批準文件,向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請,按照省、自治區、直轄市規定的批準權限,由縣級以上地方人民政府批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

按照前款規定興辦企業的建設用地,必須嚴格控制。省、自治區、直轄市可以按照鄉鎮企業的不同行業和經營規模,分別規定用地標準。

第六十一條鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設,需要使用土地的,經鄉(鎮)人民政府審核,向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請,按照省、自治區、直轄市規定的批準權限,由縣級以上地方人民政府批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區,縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上,可以采取措施,按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃,不得占用永久基本農田,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地,改善農村村民居住環境和條件。

農村村民住宅用地,由鄉(鎮)人民政府審核批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

農村村民出賣、出租、贈與住宅后,再申請宅基地的,不予批準。

國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地,鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

第六十三條土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體經營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用,并應當簽訂書面合同,載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。

前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等,應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經營性建設用地的出租,集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等,參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。

第六十四條集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。

第六十五條在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定的用途的建筑物、構筑物,不得重建、擴建。

第六十六條有下列情形之一的,農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準,可以收回土地使用權:

(一)為鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設,需要使用土地的;

(二)不按照批準的用途使用土地的;

(三)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。

依照前款第(一)項規定收回農民集體所有的土地的,對土地使用權人應當給予適當補償。

收回集體經營性建設用地使用權,依照雙方簽訂的書面合同辦理,法律、行政法規另有規定的除外。

第六章 監督檢查

第六十七條縣級以上人民政府自然資源主管部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查。

縣級以上人民政府農業農村主管部門對違反農村宅基地管理法律、法規的行為進行監督檢查的,適用本法關于自然資源主管部門監督檢查的規定。

土地管理監督檢查人員應當熟悉土地管理法律、法規,忠于職守、秉公執法。

第六十八條縣級以上人民政府自然資源主管部門履行監督檢查職責時,有權采取下列措施:

(一)要求被檢查的單位或者個人提供有關土地權利的文件和資料,進行查閱或者予以復制;

(二)要求被檢查的單位或者個人就有關土地權利的問題作出說明;

(三)進入被檢查單位或者個人非法占用的土地現場進行勘測;

(四)責令非法占用土地的單位或者個人停止違反土地管理法律、法規的行為。

第六十九條土地管理監督檢查人員履行職責,需要進入現場進行勘測、要求有關單位或者個人提供文件、資料和作出說明的,應當出示土地管理監督檢查證件。

第七十條有關單位和個人對縣級以上人民政府自然資源主管部門就土地違法行為進行的監督檢查應當支持與配合,并提供工作方便,不得拒絕與阻礙土地管理監督檢查人員依法執行職務。

第七十一條縣級以上人民政府自然資源主管部門在監督檢查工作中發現國家工作人員的違法行為,依法應當給予處分的,應當依法予以處理;自己無權處理的,應當依法移送監察機關或者有關機關處理。

第七十二條縣級以上人民政府自然資源主管部門在監督檢查工作中發現土地違法行為構成犯罪的,應當將案件移送有關機關,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,應當依法給予行政處罰。

第七十三條依照本法規定應當給予行政處罰,而有關自然資源主管部門不給予行政處罰的,上級人民政府自然資源主管部門有權責令有關自然資源主管部門作出行政處罰決定或者直接給予行政處罰,并給予有關自然資源主管部門的負責人處分。

第七章 法律責任

第七十四條買賣或者以其他形式非法轉讓土地的,由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的,限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施,恢復土地原狀,對符合土地利用總體規劃的,沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施;可以并處???;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七十五條違反本法規定,占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等,破壞種植條件的,或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的,由縣級以上人民政府自然資源主管部門、農業農村主管部門等按照職責責令限期改正或者治理,可以并處???;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七十六條違反本法規定,拒不履行土地復墾義務的,由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正;逾期不改正的,責令繳納復墾費,專項用于土地復墾,可以處以???。

第七十七條未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地的,由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地,對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,恢復土地原狀,對符合土地利用總體規劃的,沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,可以并處???;對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

超過批準的數量占用土地,多占的土地以非法占用土地論處。

第七十八條農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地建住宅的,由縣級以上人民政府農業農村主管部門責令退還非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超過省、自治區、直轄市規定的標準,多占的土地以非法占用土地論處。

第七十九條無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的,超越批準權限非法批準占用土地的,不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的,或者違反法律規定的程序批準占用、征收土地的,其批準文件無效,對非法批準征收、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。非法批準、使用的土地應當收回,有關當事人拒不歸還的,以非法占用土地論處。

非法批準征收、使用土地,對當事人造成損失的,依法應當承擔賠償責任。

第八十條侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關費用,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分。

第八十一條依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的,臨時使用土地期滿拒不歸還的,或者不按照批準的用途使用國有土地的,由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令交還土地,處以???。

第八十二條擅自將農民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用于非農業建設,或者違反本法規定,將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的,由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正,沒收違法所得,并處???。

第八十三條依照本法規定,責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的,建設單位或者個人必須立即停止施工,自行拆除;對繼續施工的,作出處罰決定的機關有權制止。建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的,可以在接到責令限期拆除決定之日起十五日內,向人民法院起訴;期滿不起訴又不自行拆除的,由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行,費用由違法者承擔。

第八十四條自然資源主管部門、農業農村主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分。

第八章 附則

第八十五條外商投資企業使用土地的,適用本法;法律另有規定的,從其規定。

第八十六條在根據本法第十八條的規定編制國土空間規劃前,經依法批準的土地利用總體規劃和城鄉規劃繼續執行。

第八十七條本法自1999年1月1日起施行。

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